1er Cas
Monsieur DUPOND adopte le statut L.M.P.

Il réalise les investissements suivants :

Immobilier : 40.000 €uros pour le terrain et 360.000 €uros pour la construction
Meubles : 15.000 €uros

Ces investissements vont être immobilisés au sein de sa comptabilité et être amortis sur 30 ans pour les constructions et 8 ans pour le mobilier. Le terrain n’est pas amortissable.

Le loyer attendu est de 27.000 €uros.
Le financement est effectué par emprunt « in fine » au taux de 5 %.
Le compte de résultat de Monsieur DUPOND sera déterminé comme suit :

Produits d’exploitation :
• Loyers : 27.000

Charges d’exploitation et financières

• Frais réels de gestion : 2.100
• Impôts et Taxes : 1.700 (Taxe Foncière et Taxe Professionnelle)
• Charges sociales : 1.100
• Dotation aux amortissements : 13.875 ((360.000/30)+(15.000/8))
• Intérêts d’emprunt : 20.750 (415.000* 5%)

Résultat : -12.525 €uros

2ème Cas
Monsieur DUPOND réalise la même opération que dans le premier cas, mais loue les biens nus, n’achète donc pas de meubles, et dépend du régime des Revenus Fonciers.

Pour simplifier le comparatif, admettons que le loyer des biens loués nus est identique qu’en meublé.

Résultat Foncier :

• Loyers : 27.000

• Impôts & Taxes : 1.200 (Taxe Foncière)
• Déduction Forfaitaire (14 %) : 3.780   (27.000 * 14 %)
• Intérêts d’emprunt : 20.000 (400.000 * 5 %)

• Résultat : 2.020 €uros

On constate que, pour un même montant de loyer, la fiscalité L.M.P. permet de générer un déficit reportable sur les autres revenus pour partie (voir rubrique « Questions / Réponses »), alors que nous sommes déjà en situation de bénéfice foncier lourdement taxable dans un schéma classique d’investissement locatif.

Si on intègre par ailleurs une revente des biens 5 ans après l’acquisition, la fiscalité L.M.P. offre une exonération de la plus-value, alors que dans le second cas, l’investisseur dépend du régime des plus-values immobilières des particuliers, où l’exonération n’est obtenue qu’après quinze ans de détention.

Toutefois, pour être complet, signalons que le statut L.M.P. engendre des surcoûts : Taxe Professionnelle, Charges Sociales Minimum des caisses des Travailleurs Non Salariés, frais de structure. D’un autre côté, les frais liés à l’acquisition pourront être déduits des charges l’année de l’acquisition, générant un déficit important défiscalisant les autres revenus.