Quel est votre profil ?

• Vous n’avez pas de liquidités disponibles mais vous disposez d’une forte capacité d’épargne.

Cas de figure

L’investisseur est fortement imposé, et dispose d’une forte capacité d’épargne. Il souhaite réduire son imposition et optimiser sa stratégie patrimoniale.

Investissement projeté

L’investissement porte sur des biens immobiliers neufs, permettant la récupération de la TVA, pour un montant TTC de 600.000 €uros. Le package apporté par le promoteur prévoit une rentabilité locative garantie de l’ordre de 5 % net. Dans le cadre d’un investissement en L.M.P., les charges annuelles sont estimées à 3.000 €uros (Taxe Foncière, Charges sociales, Cabinet Fiscal).

Le Financement retenu est un montage par Emprunt In Fine, sur 15 ans, au taux de 4,5 %.

Rentabilité de l’opération

1ère économie d’impôt

Après six mois de détention du bien, il est possible d’obtenir le remboursement de la TVA sur la construction neuve, soit environ 100.000 €uros dans notre exemple.

2ème économie d’impôt

L’imputation des frais d’acquisition (frais d’établissement, de constitution, d’ingénierie, de notaire et d’hypothèque) sur le Revenu Global, soit environ 95.000 €uros, générera, si l’investisseur est taxé à 48 % (tranche marginale d’imposition), une économie d’impôt sur le revenu de 45.600 €uros.

 

Les économies d’impôt sur le revenu représentent ainsi 145.600 €uros. Elles seront placées sur un contrat d’Assurance-vie.

L’investissement global, TTC et frais de notaire inclus, est de l’ordre de 636.000 €uros, à décaisser à l’issue des 15 ans de l’emprunt In Fine.

Cette somme proviendra du contrat d’Assurance-Vie, qui sera doté des économies d’impôt engendrées et d’un effort d’épargne évalué à 1.400 €uros par mois.

L’activité L.M.P. aura un résultat nul, sans fiscalité, du fait de l’amortissement des biens immobiliers et des intérêts d’emprunt.

Au niveau de la trésorerie courante, les décaissements peuvent être évalués à 31.500 €uros (Intérêts d’emprunt et charges de structure), pour des encaissements de 28.200 €uros (Loyers encaissés et économie d’impôt).

Il en découle un effort d’épargne annuel de 3.300 €uros, soit 275 €uros par mois.

Au final, l’investisseur aura consacré à l’opération 301.500 €uros (1.400 + 275 = 1.675 €uros d’épargne par mois pendant 15 ans).

Il sera propriétaire de biens immobiliers pour une valeur de 600.000 €uros, sans tenir compte de l’appréciation de ce patrimoine au fil du temps.

L’effort d’épargne pourrait être minoré en retenant une durée d’emprunt plus longue.

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