Quel est votre profil ?

• Vous disposez d’un capital et vous n’avez pas besoin de revenus immédiats.

Cas de figure

L’investisseur dispose d’une épargne disponible de 170.000 €uros. Sa tranche marginale d’impôt sur le revenu est de 38 %.

Investissement projeté

L’investissement porte sur des biens immobiliers neufs, permettant la récupération de la TVA, pour un montant TTC de 600.000 €uros. Le package apporté par le promoteur prévoit une rentabilité locative garantie de l’ordre de 5 % net. Dans le cadre d’un investissement en L.M.P., les charges annuelles sont estimées à 3.000 €uros (Taxe Foncière, Charges sociales, Cabinet Fiscal).

Le Financement retenu est un montage par Emprunt In Fine, sur 20 ans, au taux de 4,5 %. Parallèlement, un contrat d’Assurance-Vie est mis en place sur lequel est placé l’épargne de l’investisseur, sur un fonds sécurisé générant une rentabilité de 4,5 % nette annuelle, aux fins d’adossement de l’emprunt.

Rentabilité de l’opération

1ère économie d’impôt

Après six mois de détention du bien, il est possible d’obtenir le remboursement de la TVA sur la construction neuve, soit environ 100.000 €uros dans notre exemple, que l’on pourra ajouter au capital placé sur le contrat d’Assurance-Vie.

2ème économie d’impôt

L’amortissement des biens immobiliers, et des frais liés à l’acquisition (frais d’établissement, de constitution, d’ingénierie, de notaire et d’hypothèque) permettra de percevoir plus longtemps des revenus défiscalisés.

 

L’investissement global, TTC et frais de notaire inclus, est de l’ordre de 636.000 €uros, à décaisser à l’issue des 20 ans de l’emprunt In Fine.

Cette somme proviendra du contrat d’Assurance-Vie, à partir du capital de départ, soit 270.000 €uros (170.000 €uros d’apport + 100.000 €uros de remboursement de TVA) et des intérêts cumulés, au bout de 20 ans.

L’activité L.M.P. aura un résultat nul, sans fiscalité, du fait de l’amortissement des biens immobiliers et des frais d’acquisition.

Au niveau de la trésorerie courante, les décaissements peuvent être évalués à 31.620 €uros (Intérêts d’emprunt et charges de structure), pour des encaissements de 27.500 €uros (Loyers encaissés et économie d’impôt).

Il en découle un effort d’épargne annuel de 4.120 €uros, soit 340 €uros par mois.

Au final, l’investisseur aura consacré à l’opération 250.000 €uros (capital de départ + effort d’épargne pendant 20 ans).

Il sera propriétaire de biens immobiliers pour une valeur de 600.000 €uros, sans tenir compte de l’appréciation de ce patrimoine au fil du temps.

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